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전세사기, 왜 문제인가?
전세계약이 발생한 이래 보증금 미반환은 심심찮게 발생한 일이었습니다. 하지만, 2022년 하반기 수도권 일대에서 벌어진 전세사기는 그 이전과는 다른 양상을 보입니다. 이전에는 개인과 개인 간 채무 불이행에 가까웠지만, 최근에는 조직적인 전세사기 일당이 건축-부동산 중개-금융 등 다양한 영역에서 치밀하게 준비해서 대규모의 전세사기 피해를 만들었다는 특징이 있습니다. 사회적인 문제로 대두된 이후 2년이 지난 지금까지도 새로운 전세사기 피해 소식은 끊이지 않습니다.
전세사기 피해는 단순한 보증금 미반환에 그치지 않습니다. 임차인의 보증금을 빌려간 임대인이 돈을 낭비한 대가는 오로지 임차인에게 전가됩니다. 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 것도 억울한데, 보증금에 포함된 전세대출금을 상환하지 못해 은행으로부터 거액의 채무상환을 요구받으며 신용불량자 신세에 내몰립니다. 임대인의 채무불이행으로 인해 경매·공매가 개시되면 한순간에 거리에 내쫓길 위기에 처하기도 합니다. 보증금을 떼먹은 임대인이 주택관리에 대한 책임을 지지 않으면서 임차인은 시설하자, 단전·단수, 승강기 및 소방시설 안전사고 위협에 처합니다. 이런 위협에 노출된 임차인은 극심한 신체적·정신적 스트레스에 시달리며, 직장생활에 집중할 수 없어 퇴사·해고를 경험하거나, 이혼·파혼 등의 관계적인 문제를 경험하기도 합니다. 심지어, 이런 상황에 외롭게 고립되어 세상을 떠난 피해자도 알려진 사례만 8명이 존재합니다.
전세사기 피해자는 2024년 12월 국토부 공식집계로만 전국에 2만 5천명이 넘었습니다. 특히, 피해자의 75% 가량은 40대 미만 청년층이라는 점에서 더 큰 우려를 낳습니다. 이제 사회에 첫발을 내딛은 청년층에 피해가 집중되어 있기에 전세사기로 인한 후유증은 장기화될 것으로 예상합니다. 청년층일수록 거주지 변동이 잦고, 전세대출 차입비율이 높은데, 전세사기 때문에 향후 수십년간 커리어·결혼·출산 등의 인생계획이 모두 불안정해집니다. 결국 청년층의 사회경제적 활동 위축으로 인한 부담은 우리 사회 모두에게 돌아올 것입니다.
전세사기는 그저 피해자만의 문제로 남지 않고, 전월세 시장의 불안을 심화하는 등 사회 전반에 영향을 미치고 있습니다. 전세사기로 인한 비아파트 전세계약 기피현상은 월세계약 쏠림 현상을 가져옵니다. 전세는 무섭고, 월세는 치솟는 상황에 공공임대주택을 바라보지만, 공공임대주택 공급물량은 적은데 경쟁률은 너무 높습니다. 비아파트의 매매/전세 거래가 저조해지면서 비아파트 건축 및 공급물량은 역대 최저치를 기록하고 있어 저렴한 주택 공급은 갈수록 부족해질 우려가 큽니다. 결국 많은 세입자들이 안전한 주거보장을 위해 아파트 매매에 뛰어들지 않으면 안 되는 상황으로 내몰리고 있고, ‘영끌’로 인한 가계부채 증가와 소비여력 감소 등 경제 문제와 결혼·출산을 포기하는 가구의 증가 등 사회 전반의 불안정을 심화시킵니다.
전세사기 문제가 사회적 재난인 이유 (화살표 클릭!)
전세사기 문제해결, 어디까지 왔는가?
전세사기 문제해결을 위해서는 크게 3가지 영역의 접근이 필요합니다.
1.
전세사기 피해자 지원
전세사기가 사회문제로 다뤄지기 시작한 2022년에는 전세사기 피해지원 방안이 전무하다시피 했습니다. 정부와 정치권의 무관심 속에 약간의 금융지원 및 법적절차 안내 정도만 이뤄졌습니다. 이후, 2023년 4월 전세사기 피해로 인한 사망자가 연이어 나오면서 특별법 제정 논의가 본격적으로 시작되었고, 2023년 6월 1일부터 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(약칭, 전세사기특별법)이 제정 및 시행되었습니다. 이후, 약 1년간의 특별법 추가개정 및 보완입법 마련 논의가 이어지면서 2024년 8월 28일 전세사기특별법 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. (2024.09.11 일부시행, 2024.11.11 전면시행)
전세사기특별법에는 피해자의 요건을 규정하고, 피해자로 인정받은 사람들에 대해 경·공매 절차지원, 주거 지원, 금융 지원, 신용 회복 지원, 긴급주거 지원, 세제 지원, 긴급 복지 지원, 법률 및 심리 치료 지원을 제공하고 있습니다. 이외에도 전세사기 피해주택에 대해 지자체가 개보수를 할 수 있도록 하는 근거조항이 마련되는 등 피해자의 목소리가 일부 반영되기도 했습니다. 다만, 까다로운 피해자 인정요건과 피해자로 인정받아도 별도의 요건을 충족해야할 이용가능한 지원대책 때문에 실효성이 떨어진다는 비판과 보완입법을 요구하는 목소리가 여전히 존재합니다.
2.
전세사기 예방을 위한 주택임대차 제도개선
전세사기 피해자 지원 이외에 전세사기 예방대책 및 주택임대차 제도개선 논의는 제대로 되지 않고 있습니다. 거래 과정에서 공인중개사의 책임을 강화하고, 정보 비대칭을 완화하는 대책 등 일부 진일보한 내용도 없지 않습니다. 하지만, 전세대출과 보증보험 등 무분별하게 남발되고 관리되지 못한 금융정책, 불완전한 임대차정보 공시제도, 세입자를 보호하지 못하는 소액임차인/최우선변제 제도, 임대사업자에 대한 관리감독 미비 등 전세사기를 야기했던 핵심적인 요인에 대해서는 주요 안건으로 다뤄지지 않고 있습니다.
전세사기 대란 이후 많은 세입자들이 여전히 전세계약을 기피하고, 월세 계약비중이 역대 최고치를 기록하고 있는 이면에는 일상화된 전세사기 우려를 제대로 해소하지 못하는 상황이 있습니다. 많은 전세사기 사례를 보고, 나름의 전문성을 갖춘 전세사기 피해자대책위 인원들조차 지금 다시 전세계약을 한다고 하더라도 전세사기를 당할 위험이 크다고 말하고 있습니다.
3.
전세사기 가해자 엄중처벌
전세사기를 통해 수많은 사람의 전재산을 빼앗고, 주거지와 일상을 위협한 범죄에 대해서는 여전히 납득할만한 처벌이 이뤄지지 않습니다. 전세사기 피해자들은 당장의 생계와 주거지를 위협받지만, 임대인은 사치를 부리며 정상적인 일상을 영위하는 경우도 적지 않습니다. 심각한 범죄를 저지른 가해자에 대한 처벌이 제대로 이뤄지지 않으며, 피해자와 시민들은 정의가 제대로 지켜지지 않는다고 허탈해하며 또 다른 범죄를 막지 못할 것이라고 우려합니다.
여전히 일선 경찰서에서는 전세사기로 고소하는 피해자들에게 ‘전세보증금 미반환은 채무불이행 문제이니 민사 방법으로 해결하라’는 답변을 하는 경우가 많습니다. 수사인력의 부족으로 인해 수사가 한없이 지연되거나, 범죄 정황이 뚜렷한데도 무혐의 처분이 내려지는 등 납득할 수 없는 수사 결과가 나오기도 합니다. 그리고, 지난한 형사재판에서도 범죄를 입증하는 것이 쉽지 않습니다. 사기죄의 경우 징역 15년형이 법정최고형인데, 다수의 피해자들이 전세대출 채무를 최소 20년 이상 변제해야하는 상황에 비춰보면 형평성이 맞지 않는다는 반응이 지배적입니다. 또한, 전세사기를 통한 범죄수익 및 부당이득을 환수하는 절차 또한 매우 오랜 시간이 걸리고, 피해자들이 일부의 금액이라도 돌려받는 경우는 많지 않습니다.
전세사기 정책연구, 왜 필요한가?
모든 사람에게는 안정적이고 쾌적한 주거공간을 누릴 권리가 있고, 주거 문제는 사회 구성원들 대다수가 고민하는 공통의 관심사입니다. 전세사기는 인간의 주거권을 침해하는 대표적인 사례이고, 당장 발생한 수만명의 피해자를 돌보는 것과 두번 다시 이런 일이 일어나지 않도록 대책을 마련하는 것은 기본권 보장을 위해 중요한 일입니다. 하지만, 전세사기에 대한 폭넓고, 다각도의 고민은 여전히 부족합니다. 언론에서는 범죄피해에 당한 피해자의 비참한 현실만 피상적으로 다루는 경향이 강하고, 학계에서는 전세사기의 복잡성과 여러 이해관계자의 고충을 충분히 담아내는 대신 통계적 분석과 문헌 연구에 치중한 경향이 있습니다. 전세사기에 대한 심층적인 이해, 피해자의 일상회복을 위한 두텁고 촘촘한 대책, 이런 일이 재발하지 않도록 제도를 개선하는 것에 대해서는 여전히 연구가 필요합니다.
전세사기는 한국 부동산 구조의 모순이 수십년간 응축되어 나타난 현상입니다. 다른 나라에서는 유례를 찾기 어려운 전세계약을 활용한 갭투자가 재테크 수단의 하나이자 주요한 임대사업의 형태로 존재했습니다. 그리고 다수의 사람들에게는 ‘월세-전세-매매’라는 주거사다리 신화 때문에 전세가 보편적인 임대차계약 형태로 존재해왔습니다. 이런 배경에서 발생한 전세사기 대란은 누군가에게는 일부 범죄자의 일탈과 임차인의 부주의로 인한 일시적 해프닝으로 보이지만, 많은 세입자들에게는 구조적인 결함과 제도개선의 계기로 읽히기도 합니다. 전세사기에 취약한 채로 오랜시간 유지된 부동산 구조를 변화시키기 위해서는 전세사기에 대한 정확한 이해와 종합적인 접근을 통해 실제적인 대안을 제시하고, 꾸준한 사회적 합의과정이 있어야 합니다.
전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 (블로그)
<2023.04.18 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 출범 기자회견>
<2023.05.08 국회 앞 대책위 농성장, ‘제대로 된 전세사기 특별법 제정촉구’ 기자회견>
전세사기 피해를 인지한 후, 개별적인 대응으로 해결할 수 없다는 것을 알게 된 피해자들은 국가에 적극적인 대책마련을 촉구하기 시작했습니다. 2023년 초 국회 토론회를 계기로 각지의 전세사기 피해자들이 만나게 되었고, 힘을 합쳐 법과 제도를 바꾸자는 공감대가 형성되었습니다. 그리고 2023년 2월 말 전세사기로 인해 세상을 떠난 피해자를 추모하며 전국 단위의 전세사기 피해자대책위 구성 논의가 본격적으로 진전되었습니다. 마침내 2023년 4월 18일, 전세사기로 희생된 3명의 피해자 합동추모제에서 ‘전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위’(이하, 전국대책위)가 공식 발족했습니다. 전국대책위는 다음 세가지 활동목표를 가지고 활동을 이어왔습니다.
1) 전국의 전세사기 피해자들이 모일 수 있는 활동공간 구성
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전세사기 피해자대책위 발족 당시에는 서울과 인천의 피해자 중심으로 구성되었지만, 이후 경기, 대구, 경산, 부산 피해자대책위가 합류해서 함께 활동하고 있습니다.
2) 정부와 국회에 전세사기 피해구제와 재발방지를 위한 제도개선 촉구
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전국의 피해자대책위와 피해자들이 힘을 합친 끝에 전세사기특별법이 2023년 6월 1일 제정, 2024년 9월 11일 개정(11월 11일 전면시행)되었으며, 이외에도 금융/법무/행정 절차 상당수가 개선되어 피해자의 고통을 경감하고 있습니다. 피해구제 이외에도 전세사기 예방, 형사처벌 강화 등 전세사기 없는 세상을 만들기 위해 지속적으로 활동하고 있습니다.
3) 피해자들에 대한 실태조사와 기본적인 지원, 안내
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피해자들의 고충사례를 지속적으로 취합하고, 특수사례를 발굴해 공론화하는 등 사각지대에 방치된 피해자가 최소화되도록 여러 활동을 하고 있습니다. 또한, 심층상담이 필요한 피해자들에게는 전문기관에서 도움받을수 있도록 안내하고 있습니다.
전세사기 연구주제 예시
기존에 학계 및 시민사회에서 논의되지 않았지만, 꼭 필요한 연구주제를 정리했습니다. 꼭 아래 주제로 연구제안을 할 필요는 없지만 피해당사자의 입장에서 정리된 연구주제인만큼 연구가 필요한 주제임을 고려해주시면 감사하겠습니다.
*각 주제를 클릭하면 개요와 연구필요성, 관련자료를 볼 수 있습니다.
전세사기 관련 연구 모음
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