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개요 : 우리나라에는 주거약자를 보호하기 위한 소액임차인/최우선변제 제도가 있습니다. 각 지역별로 일정 규모 이하 보증금으로 계약하면 소액임차인으로 규정하고, 만약 보증금을 돌려받지 못했더라도 경매 과정에서 보증금의 약 1/3에 해당하는 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있습니다. 하지만, 이 제도는 지나치게 복잡하고, 불합리하다는 비판을 받습니다. 여러 문제가 있지만, 대표적으로 2가지만 소개하겠습니다.
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임차인이 계약한 주택이 위치한 지역의 현재 소액임차인 보증금 기준을 충족하더라도, 주택의 선순위 근저당이 설정된 시점의 소액임차인 보증금 기준을 벗어난다면 소액임차인으로 인정받지 못합니다. 예를 들어, 2025년 2월 기준 서울에서 1억 6천만원에 전세계약을 하더라도, 해당 주택의 근저당이 2017년 2월에 설정되어 있다면 2017년의 소액임차인 보증금 상한선은 1억 6천만원보다 낮기 때문에 소액임차인에 해당되지 않습니다. 따라서 경매에 넘어가면 최우선변제금을 받을 수 없습니다. 그런데, 세입자는 소액임차인/최우선변제 기준의 존재를 알기도 어렵고, 이런 제도가 있다는 것을 알아도 직관적으로 현재 시점의 소액임차인 보증금 기준으로 판단을 내리게 됩니다.
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각 지역별 소액임차인/최우선변제 기준금액 편차가 너무 큽니다. 2025년 2월에 서울과 부산에 근저당이 설정된 주택이 각각 1채씩 있다고 가정하겠습니다. 서울의 전세계약 임차인은 1억 6,500만원까지 전세계약을 해도 소액임차인으로 인정되어 최대 5,500만원까지 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 하지만, 부산의 전세계약 임차인은 8,500만원 이하로 계약한 경우에만 소액임차인으로 인정되고, 최우선변제금은 최대 2,800만원에 불과합니다. 서울과 부산의 전세 시세는 2배의 차이까지 나는 것이 아니지만, 소액임차인/최우선변제 기준은 약 2배의 차이가 나는 불합리한 상황입니다.
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연구 필요성 : 소액임차인/최우선변제 기준은 보증금 미반환 문제가 생겼을 때 임차인을 보호하는 최후의 보루입니다. 하지만, 소액임차인/최우선변제 기준을 이해하기에는 지나치게 복잡하고, 불합리한 점도 많습니다. 심지어 전세사기를 공모한 임대인과 공인중개사는 계약체결 과정에서 이 제도를 고의적으로 잘못 알려줘서 임차인을 안심시키고 계약을 합니다. 직관적이고, 합리적인 소액임차인/최우선변제 기준은 어떻게 만들 수 있을까요?
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참고링크
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2023.04.21 중앙일보 보도
https://www.joongang.co.kr/article/25156704
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2024.11.18 김태근 변호사의 브런치스토리
https://brunch.co.kr/@inypapa/4
