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개요 : 수원과 부산에는 다세대주택과 오피스텔에 쪼개기 대출(’다세대 공동담보’)을 실행해 전세사기를 저지른 사례가 많습니다. 건물에 있는 전체 세대를 몇개의 그룹으로 쪼개고, 각 그룹별로 은행에 저당을 잡아 대출을 받습니다. 이렇게 되면 해당 세대의 등기부등본에는 각 그룹의 근저당 채권만 표기가 되고, 다른 그룹의 근저당 내역은 표기되지 않습니다.
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이런 상황은 실제 건물에 존재하는 근저당의 규모를 축소해서 보여주어 임차인이 전세계약의 위험도를 잘못 판단하도록 만듭니다. 예를 들어, 5층짜리 건물에 총 20세대가 있고, 건물 전체 매매가격이 30억원, 전세임차인 보증금은 각각 8천만원이라고 가정합니다. 집주인이 1~2층을 묶어서 근저당 6억원, 3~5층을 근저당 9억원을 대출받았다고 가정하면 101호의 등기부등본에는 근저당 6억원만 표기되기 때문에 건물 가격 30억원에 비해 근저당 6억원과 세입자 8명의 보증금 총 6억 4천만원을 합치면 집값 대비 약 41% 수준이라 매우 안전하다고 판단할 수 있습니다. 하지만, 실제로는 3~5층 근저당 9억원과 해당 층의 세입자 보증금 9억 6천만원까지 고려하면 건물가격 30억원에 비해 근저당 15억원, 세입자 보증금 16억원으로 깡통주택이라고 볼 수 있습니다.
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또한, 공동의 담보가 설정된 주택은 구분등기가 되어있는 엄연한 별개의 주택이지만, 운명공동체의 성격을 지닙니다. 임대인의 대출이자 미납으로 은행이 건물을 경매에 넘기더라도, 공동담보가 설정된 모든 세대가 낙찰되어 새로운 소유주가 나타난 다음에야 권리관계가 정리가 되며 경매가 종료됩니다. 그런데, 같은 공동담보가 설정된 다른 호실의 주인이 나타날 때까지 기다리면서 낙찰받을 경매투자자는 많지 않습니다. 자연스레 경매시장에서 인기가 없는 매물이고, 그렇기 때문에 더더욱 경매투자자가 기피하는 악순환이 벌어집니다. 경매가 끝나야 피해자도 문제를 매듭지을 수 있는데, 기약없이 장기간 불안에 떨고 비용을 들여서 거주해야하는 상황이 됩니다.
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연구 필요성 : 다세대주택/오피스텔 쪼개기대출(’다세대 공동담보’) 사례는 권리관계가 매우 복잡하고, 해결하는 것도 쉽지 않습니다. 개정된 특별법에 따라 LH에서 피해주택 매입을 시작했지만, 공동담보가 설정된 주택에 대해서는 권리관계가 워낙 복잡해 난항을 겪고있는 상황입니다. 이런 문제는 도대체 어떻게 생겨났고, 무엇을 고쳐야 피해자를 구제하고, 더 이상의 문제가 생기지 않도록 예방할 수 있을까요?
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참고링크
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2023.12.02 KBS 보도
https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=7832228
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2024.08.05 파이낸셜뉴스 보도
https://www.fnnews.com/news/202408051452598041
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2025.02.10 데일리안 보도
https://www.dailian.co.kr/news/view/1459421
